四十岁的边缘，焦虑感从来没有停止，在疫情的当下更是溢满整个人生，向左，向右，或是向前，总有一条新路需要打开，不管如何，没有向后的退路

　　旧文新发，时刻谨记这三年转型房地产自媒体的时光，转身很难，但不转身更难，站在今天，回看昨天，应该庆幸的是，感谢三年前的无路可走，才逼着趟出来这样一条小路，纵然满是荆棘，但依旧努力前行，也因此避免了在今天大变局时代下，可能面临的更加无可奈何的境地

　　感谢一路支持的读者朋友和同行朋友，不管风大雨大，因为有了大家的关注、支持、包容、理解和信任，“地产屠龙”才能一路跌跌撞撞走到今天，活着，不算太差的活着

　　前路如何，无从得知，就像今天的高考一样，在没有太多选择的时候，努力做好当下就是最好的选择

　　以下是正文，推送于三年前的今天，地产屠龙的第12篇原创文章，如果是因为三年前看了这篇文章而关注的，更是感谢这三年一直以来的支持和陪伴

　　也许我们并没有做错什么，只是被这个高速发展变化的时代裹挟前进而逐步败退。

　　一位曾经在上海富阳工作过的前辈成了我的带教老师，估计现在已经没几个人知道富阳这家公司了。

　　后来还有幸参与了北京南二环中信城项目的竞标比稿，天启、伟业、中原、世联，在当时简直就是国内房地产营销代理界的一次大比武。

　　所谓前期策划，主要指开发商新进一个城市准备拿地开始，到项目进入营销推广前这个阶段的工作。

　　市场报告+定位报告+经济测算+设计任务书，是一个项目前期策划服务完整的文本内容，其间混杂无数次的双方、三方、多方沟通讨论会。

　　以往评价一个项目最终开发成败与否有个4321原则，拿地研判占40%，设计定位占30%，销售企划占20%，市场机会占10%。

　　前期策划是一个房地产项目的开发灵魂，是整个项目的启动大脑，决定了一个项目成败的70%。

　　看了对前期策划工作内容的界定，都能感受到前期策划之于整个房地产开发链条中的重要性。

　　2010年以前，在一些前期策划项目服务中，还能经常看到戴德梁行、世邦魏理仕、第一太平戴维斯、仲量联行、高力国际这五大巨头的身影。

　　克而瑞依托专业的市场数据库资源，对市场的把握能力较强，但在策划理念上要逊于世联行。

　　世联行是国内地产营销界的黄埔军校，策划研发能力走在同行的前列，项目操盘经验丰富，但固化的模板风格也代表了保守与僵化。

　　这几年开发企业高周转的运营要求，决定了开发商不可能有太多的时间去给到前期策划模块。

　　这些报告是不是真的给到甲方明确的指导性意见呢，是不是真的让甲方觉得真金白银花得值呢，恐怕也都要打个大大的问号。

　　最后，索性就直接免了这项，曾经合作的营销公司，想要做后期销售代理的，统统免费来一遍。

　　前期策划的标的金额偏低，而且项目合同数量不稳定，不足以作为公司一个长期的利润出发点。

　　2010年以前，还做过一个100万费用的前期策划项目，从百万方项目的整盘定位到每一期开发户型的细化调整，服务周期近五年。

　　先收取一定项目策划启动费用，销售结佣了后再抵扣前期策划费用，有的全额抵扣，傲世皇朝手机app怎么安装，有的抵扣50%。

　　当然，随着很多房地产企业全国战略布局的铺开，他们自有团队对新进城市的熟悉了解程度不够，也会寻找本地营销咨询公司做一些付费的城市进入研究，以便能快速全面地深入了解市场。

　　前期策划岗的工作总是在出差、跑盘、市调、查数据、搜资料、写报告、提报、开会之间打转。

　　无休止的加班，到最后却成了产业链上最早被边缘化的附属品，很难找到曾经存在的价值，只是在不断重复消耗曾经那些所谓的项目经验。

　　原本属于前期策划的那一小片阵地，因为新的营销时代的到来，正一点点的变化而失去。

　　不仅仅是前期策划岗位面临这种失落感，营销端口的绝大部分人都感到了一丝丝寒意。

　　这两年分销对房地产行业的生猛刺激，使得整个营销板块格局占位已悄然发生变化。

　　企划、推广、包装、活动、创意，不管你前期做得多好，影响力如何做到全城轰动。

　　前几年网上有人总结的地产营销人的几大出路，转赠并祝福所有身处其中的地产人。

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　　“地产屠龙”主笔是一个从业十九年的地产营销人，基于一直以来在长三角城市群的项目营销经验，以化的房地产视野来研究解读贵阳房地产市场